Desemprego, atraso na entrega de unidades compradas na planta e recusa ou restrição de crédito em bancos foram responsáveis pelo aumento nas rescisões de contratos entre compradores e principais construtoras de capital aberto no mercado imobiliário. Conforme o Sindicato da Habitação (Secovi) de São Paulo, no segundo semestre de 2014, houve aumento de cerca de 20% no número de distratos imobiliários. Este ano, esse cenário deverá se acentuar com a redução da oferta de crédito.

Conforme o advogado Adriano Dias, o problema geralmente é causado por culpa da empresa, devido a fatores como atraso nas obras e falhas do projeto – aspecto que cresceu desde 2012, com o boom imobiliário – ou por iniciativa do comprador.

“De 2014 para cá, aumentaram os casos nos quais o interesse de romper o contrato é do comprador, porque muitos ficaram sem condições de pagar”, explica o advogado. “O cenário não é mais de otimismo, mas sim de pessimismo. Muita gente compra como investimento ou segue pagando aluguel enquanto espera o imóvel novo. Na perspectiva de perder o emprego, ou mesmo tendo perdido, a primeira coisa é desistir da compra”.

Ao decidir pelo rompimento do contrato, consumidor deve ficar atento. Segundo levantamento da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), no primeiro trimestre deste ano, houve 312 queixas contra construtoras devido à incorreção do valor devolvido no distrato do contrato.

“Com relação a problemas com o contrato, naqueles de adesão, em que o comprador não discute as cláusulas, essas muitas vezes são extremamente abusivas quando ocorre a rescisão, e alguns sequer permitem que a desistência seja decisão do comprador”, afirma Dias. “A maioria exige 20% ou 30% do valor retido”.

Na avaliação do advogado, um dos maiores inconvenientes enfrentados pelo comprador de imóvel na planta diz respeito à rescisão ou distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

“Normalmente, o comprador entra em contato com a incorporadora para expor sua situação e solicitar o distrato e a vendedora simplesmente afirma que de tudo o que ele pagou não devolve nada ou restitui apenas um percentual incompatível com a realidade, o que é ilegal, pois configura nítida tentativa de confisco de valores, sendo proibido pelo Código de Defesa do Consumidor”, adverte Dias.

“Quem adquire um imóvel não pretende desistir do negócio, porém, às vezes, isso pode acontecer e por motivos diversos. Os mais comuns são o aumento expressivo das parcelas, perda de emprego e perda do interesse na continuidade da aquisição”, enumera o advogado. “Esses são apenas alguns exemplos e vale ressaltar que a legislação brasileira não exige um motivo para que o comprador solicite rescisão do contrato pela via judicial”.

De acordo com Dias, com tantas reclamações de consumidores lesados pelas empresas, que dificultam o rompimento do contrato quando enxergam uma forma imoral de obter lucro fácil, retendo quantias abusivas, o Tribunal de Justiça de São Paulo pacificou a questão e editou três súmulas sobre o tema.

“Por isso, todo consumidor, mesmo inadimplente, que não possa mais continuar cumprindo o contrato, por qualquer motivo, tem direito de desistir da compra e a empresa deve devolver a ele os valores pagos, corrigidos monetariamente e em única parcela”, explica o advogado.

Quando o consumidor é o responsável pelo rompimento do contrato, a empresa pode reter dele valores suficientes para cobrir despesas de administração, que os Tribunais têm fixado de 10% a 15% dos valores pagos pelo cliente.

“Um ponto muito importante que o cliente precisa saber é que, se não houver acordo para o distrato ou ele não concordar com os valores propostos pela empresa, em hipótese nenhuma ele pode assinar qualquer documento ou receber qualquer valor da empresa, sob pena de se caracterizar uma novação e concordância com a proposta oferecida”, alerta o advogado.

Desta forma, quando o comprador decidir pela rescisão, deve primeiro procurar a empresa noticiando essa intenção e verificar se há proposta razoável para uma solução amigável. Caso a proposta seja muito aquém do razoável e não haja possibilidade de acordo amigável, o comprador não deve assinar nenhum documento e precisa procurar um advogado para notificar a empresa e, se necessário, ingressar com uma ação judicial.

“Embora a súmula do Tribunal de Justiça traga expresso que mesmo inadimplente o consumidor pode pleitear seus direitos, é desejável que no momento que pleitear o rompimento esteja em dia com os pagamentos, o que facilita as negociações e não o coloca em situação de devedor. Quando perceber que não terá condições ou interesse em permanecer com o imóvel, a decisão deverá ser levada a cabo imediatamente”, orienta Dias.

Em São Paulo, o Tribunal firmou entendimento que o valor a ser restituído deve ser corrigido monetariamente, desde cada um dos pagamentos – ou seja, a correção monetária é retroativa -, por meio de índice próprio do Tribunal de Justiça de São Paulo e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação do réu para responder a ação até a data do efetivo pagamento.

Integral

Quando a obra está atrasada por culpa exclusiva da incorporadora, a restituição ao comprador deve ser integral: 100% de tudo o que foi pago, igualmente corrigido desde cada desembolso das parcelas e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação do réu para responder a ação até a data do efetivo pagamento.

“E em ambos os casos, isto é, seja a rescisão do contrato por ato do comprador ou por culpa exclusiva da incorporadora, a restituição é à vista, não se sujeitando a parcelamento, ainda que isso possa estar especificado no contrato”, destaca o advogado.

Já retenção de 30% dos valores pagos pela incorporadora somente pode ocorrer quando o comprador tomou posse e ocupou o imóvel, usufruindo o bem. “A jurisprudência no Estado de São Paulo vem consolidando o entendimento de que esse percentual de retenção pelo incorporador somente é justificável quando há a entrega do imóvel”, ressalta Dias. “Do contrário, isto é, quando o comprador sequer recebeu o imóvel, nada justifica uma retenção maior do que 10% das parcelas pagas”.

Confira o quadro comparativo:

 

Se motivado por ato do comprador:     

– A restituição é de aproximadamente 90%, com correção monetária + juros de 1% a.m.

 

– Restituição à vista

 

– Inclui a restituição das comissões de corretagem (se houver)

 

– Inclui a restituição da taxa SATI (se houver)

 

– Não há audiência em regra

 

– Prazo de julgamento: de 6 a 12 meses normalmente

 

– Não cabe indenização por perdas e danos

 

Se motivado por culpa exclusiva da incorporadora:

– A restituição é de 100%, com correção monetária + juros de 1%  a.m.

 

– Restituição à vista          

 

– Inclui a restituição das comissões de corretagem (se houver)

 

– Inclui a restituição da taxa SATI (se houver)      

 

– Não há audiência em regra       

 

– Prazo de julgamento: de 6 a 12 meses normalmente   

 

– Pode vir a comportar indenização por perdas e danos