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Quinta-feira, 17 de Maio de 2012

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20/01/2012

Santos, 466 anos

Momento de crescimento imobiliário

Claudio Abdala

Momento de crescimento imobiliário
Nossa cidade vem passando, ao longo dos últimos anos, por acentuadas transformações. Seu perfil se altera à medida que tais transformações se acentuam.

A vocação turística de cidade bem equipada, seja pela natureza, por seus equipamentos públicos ou mesmo pelos serviços que oferece, deu espaço à condição de polo regional prestador de serviços, em função de sua importância na região metropolitana da Baixada Santista. As praias, que conseguem mesclar caráter natural e construído, com canais, grandes jardins e iluminação artificial, são sua marca maior, ao lado do mais importante porto da América Latina.

A população de quase meio milhão de habitantes usufrui de extensa rede de serviços em que a principal tarefa da municipalidade parece ser a manutenção desta cidade pronta. Sua infraestrutura  dotada de rede de saúde e de educação, completa rede de abastecimento de água e coleta de esgotos, completamente iluminada e pavimentada é invejável e sua manutenção uma grande tarefa.

Principalmente desde a década de 60, Santos vem sendo procurado para o turismo de moradores da capital e do interior de São Paulo, tendo passado por períodos de maior ou menor demanda e crescimento. Na década de 60, tanto Santos como Guarujá passaram por crescimento imobiliário notável, gerando a construção de edifícios que serviam para veraneio, configurando um primeiro "boom imobiliário", com projetos que contemplavam a segunda moradia. Projetos, via de regra, de qualidade duvidável, com exceções interessantes feitas  aos exóticos projetos de Artacho Jurado, na orla da praia, estes do final dos anos 50.

Este cenário de numerosas construções se estende pela década de 70, sendo sua velocidade de produção reduzida nas décadas seguintes, com projetos e construções a partir de empresas locais, com atividades que atravessaram estas décadas. Projetos sempre modernos, não contemporâneos, que neste momento atendem mais a Baixada Santista do que o interior do Estado. É interessante notar que alguns modismos paulistanos não se impuseram em nossa cidade, com poucos exemplos de edifícios de desenho pretensamente "neo-clássico".

Alteraçõe significativas de desenho em projetos passam a acontecer no fim dos anos 80, quando varandas são finalmente incorporadas, naquele momento de residências bem dimensionadas e de sistema de produção baseado em "preço de custo".  Segue-se período de menor atividade, com relativa estagnação de Santos, sem crescimento significativo na atividade de construção, e ainda com a elitização de Guarujá e Litoral norte,  situação que começa a se reverter na década de 90, alterando para melhor a imagem negativa que a Cidade ganhou com a perda de balneabilidade de suas praias.

A partir daí, com o começo da recuperação de seu principal equipamento, a praia, com atenção especial ao centro histórico, e a qualidade de sua infraestrutura de serviços, a construção civil volta a crescer, apoiada ainda na conjunção de outros fatores, como o enriquecimento da classe média e o financiamento imobiliário com longo prazo de pagamento, capaz de ampliar o número de potenciais compradores.    

A ascensão da classe média brasileira, e o aumento de seu consumo gerou, dentre outras consequências, um aumento significativo na frota de veículos que trafegam por Santos, que problemáticamente ocupa hoje lugar entre as cidades com maior número de veículos por habitante do país. Assim, pode-se dizer que a ineficiência de nosso sistema viário, é o primeiro problema gerado pelo crescimento imobiliário.

Em 1998, a indústria da construção local toma novo impulso com a alteração do Plano Diretor, que libera o gabarito das construções, sem mais impor limites à altura dos edifícios. Tal medida viabilizou maior aproveitamento dos terrenos e, aliada à nova condição de financiamentos, à qualidade de nossa moradia, tornou-se altamente atraente para construtores e investidores.

Seguindo essa nova lógica de mercado, passam a ser produzidos empreendimentos de grande envergadura, em terrenos maiores dos que os utilizados anteriormente, com os projetos se transformando no que se chamou "clube condomínio". Conjuntos de dois ou três edifícios, com grande número de atividades de lazer e serviços, assemelhando-se aos encontrados em clubes, tais como piscinas, saunas, salões, jardins etc. Além de maior sofisticação em técnicas, o que exige projetos mais complexos e profissionais mais completos em um mercado competitivo e já incorporado ao de São Paulo. É a contraposição do modelo anterior, de edifícios de 9 ou 13 andares em pequenos terrenos, ao novo modelo, com torres de 25 ou 40 andares, que tem ainda como característica as grandes varandas e os pequenos espaços destinados às demais áreas internas privativas.

Fatos novos como a ligação a seco com Guarujá, promessa que se arrasta há 50 anos, e o pré-sal impulsionarão mais ainda a atividade econômica.

A tendência neste momento me parece ser a busca da otimização destes espaços, de maneira que possam ser corretamente dimensionados. É uma equação interessante pois a área não pode ser grande, escapando da condição de compra, encarecendo o valor da residência, e também não pode ser pequena a ponto de comprometer a qualidade do uso que uma habitação deve ter, privilegiando a circulação, a insolação e a ventilação. Ou seja, a qualidade de vida que a habitação deve possibilitar.
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